Банки тестируют механизм применения эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), который был законодательно закреплен более года назад. Эскроу-счета могли бы дать дополнительный стимул рынку, обеспечив надежность инвестиций граждан в ИЖС. Сейчас прорабатывается вопрос внесения изменений в законодательство для создания механизма привлечения средств на эскроу-счета при «точечной» индивидуальной жилой застройке.
Сбербанк сообщил о запуске пилотного проекта по кредитованию индивидуальных малоэтажных комплексов через эскроу-счета. Такая схема будет реализована для проекта «Дмитров Дом» группы «Самолет» и, как считают в банке, получит широкое распространение на рынке.
«Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам. Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объеме», - отметил исполнительный директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка Дмитрий Чернов.
Напомним, что эскроу-счет открывается для расчетов между покупателем и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются. Застройщик получает деньги за недвижимость только тогда, когда дом сдается в эксплуатацию. С 1 марта 2022 года, согласно поправкам в законе об участии в долевом строительстве, применение эскроу-счетов стало обязательным при реализации проектов комплексного индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением средств дольщиков.
Первые кредиты на ИЖС с эскроу-счетов были выданы в декабре прошлого года банком «Дом.РФ». «Соцопросы ВЦИОМа и "Дом.РФ" показали, что около 70% российских семей считают частный дом идеальным форматом жилья для себя, а 79% семей, живущих сейчас в квартире и желающих переехать в свой дом, готовы рассмотреть его строительство при наличии соответствующей инфраструктуры и транспортной доступности, - отмечает заместитель гендиректора "Дом.РФ" Алексей Ниденс. - Однако следует учитывать, что застройщики закладывают стоимость инфраструктуры в реализацию жилья покупателям и в определенной степени это сдерживает спрос».
По словам директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксении Якушкиной, ИЖС по сравнению с приобретением квартиры в многоквартирном доме является более рискованным как для банков, так и для клиентов. «При классической ипотеке в случае неплатежеспособности заемщика у банка остается заложенная квартира, являющаяся обычно достаточно ликвидным объектом, - поясняет она. В случае с ИЖС банку достанется земельный участок и находящийся на нем дом, если он достроен». Поскольку качество самостоятельной застройки, как правило, не подлежит какой-то регламентации и контролю, то реальная стоимость залога и его ликвидность могут стать проблемой для банков, продолжает госпожа Якушкина.
«Применение эскроу-счетов может снизить риски сегмента как для банка, так и для заемщика. В частности, значительно снизится риск недостроя объекта, - считает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. - Банкам будет проще контролировать ход строительства, что может привести к более адекватной оценке залога и к снижению процентной ставки по ипотеке на ИЖС». Применение механизма может положительно сказаться на динамике сегмента уже в среднесрочной перспективе, однако драйвером роста ипотечного кредитования по-прежнему будут выступать кредиты на покупку квартир из-за значительно большего спроса, а также наличия большого количества льготных программ, полагает он.